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6 indicateurs à analyser avant d’investir dans l’immobilier

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Le marché de l’immobilier s’est très rapidement développé et attire de nombreux investisseurs depuis quelques années. Le placement dans ce secteur est toutefois assez risqué si l’on ne prend pas les mesures adéquates pour vérifier d’abord la rentabilité du projet. Voici donc 6 indicateurs fiables à considérer avant tout investissement dans ce domaine.

1. Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est l’un des indicateurs les plus connus dans le foncier. Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier à Brive ou n’importe où en France, il est important que vous preniez en compte cet indicateur avant même de contacter une ou plusieurs agences immobilièresÉgalement connu sous le nom de rentabilité locative, il est, en quelque sorte, le ratio entre le prix d’achat du bien et les loyers annuels que vous percevrez. Il s’exprime en pourcentage et vous permettra d’évaluer la rentabilité de votre investissement. Pour calculer le rendement brut, vous devez utiliser cette formule : (Loyer mensuel x 12 x 100) / Prix d’achat du bien.

2. Le rendement net

Contrairement au rendement brut, cet indicateur vous permettra de déterminer une rentabilité un peu plus réaliste de votre investissement immobilier. Pour calculer le rendement net, il est nécessaire de tenir compte de nombreuses autres variables telles que la taxe foncière, les impôts sur le revenu locatif et les charges de copropriété. De ce fait, la formule pour déterminer cet indicateur est la suivante : (((Loyer brut mensuel x 12) – (Charges non récupérables + Taxe foncière)) x 100) / (Prix d’achat du bien + Droits de mutation + Frais)

3. Le cash-flow

Il est un indicateur que vous devez aussi apprécier avant d’investir sur le marché immobilier. Il correspond au flux financier (les entrées et les sorties d’argent sur une période donnée) généré par l’activité d’un bailleur. Il vous permettra ainsi de mieux évaluer le rendement du projet. Pour déterminer le cash-flow, vous devez, dans un premier temps, considérer le prix du bien, le marché, la rentabilité mensuelle locative, la stratégie, etc. Ensuite, il vous faudra tenir compte du montant de toutes les autres charges telles que les impôts, la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore la mensualité d’emprunt. Lorsque le cash-flow est positif, cela veut dire que le projet est rentable et que l’investissement pourra s’autofinancer. Par contre, s’il est négatif, il vous faudra réaliser un certain effort d’épargne afin de compenser le manque. Cela signifie que le projet n’est pas vraiment rentable. Il faut noter que le calcul du cash-flow lors de la première année différera de celui des années suivantes. En effet, durant cette période, il englobe certains frais qui ne seront plus à considérer à partir de la deuxième année. Ces charges sont entre autres les frais de notaire, les frais d’agence, etc.

4. Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne vous permet d’effectuer une comparaison entre un projet immobilier donné et un autre placement (aussi bien un placement immobilier qu’un placement de référence tel que le livret A). Cet indicateur vous sera donc utile, quel que soit le type d’investissement que vous souhaitez effectuer. Calculer le taux de rentabilité interne vous aidera à trouver la rentabilité moyenne du projet immobilier sur le long terme. Pour le déterminer, vous devez prendre en compte de nombreux paramètres tels que le prix d’achat, les revenus, les frais, les charges fiscales, etc. De plus, vous devrez effectuer des hypothèses sur l’évolution des loyers, le prix de revente de votre bien ou encore la vacance locative.

5. La valeur actuelle nette (VAN)

Communément appelée VAN, la valeur actuelle nette, tout comme le taux de rentabilité interne, est un indicateur qui vous aide à comparer votre investissement immobilier à un autre placement. Toutefois, contrairement au TRI, la valeur actuelle nette vous permettra plutôt de connaître le bénéfice final de votre investissement.

6. La différence entre le neuf et l’ancien

Il s’agit également d’un indicateur à considérer si vous souhaitez investir dans le foncier puisque la rentabilité d’un bâtiment ancien n’est pas la même que celle d’un immeuble neuf. Dans le cas où vous choisiriez de placer des fonds dans l’ancien, vous devrez effectuer un certain nombre de travaux de rénovation afin de remettre le bâtiment à niveau. Vous devrez alors inclure le coût de ces travaux dans vos calculs. Si vous choisissez par contre d’investir dans le neuf, le placement sera bien plus conséquent, mais vous pourrez bénéficier de certains avantages fiscaux. Il vous faudra donc ajouter ces avantages au loyer que vous percevrez chaque année. Il est important de préciser que le fait de s’occuper soi-même de l’ensemble de ces opérations peut devenir assez complexe. Ainsi, pour effectuer vos calculs sans tracasserie, l’idéal serait d’avoir recours à des simulateurs de rentabilité gratuits sur Internet. Pour les utiliser, il vous suffira de renseigner les informations qui vous seront demandées.

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