Comment choisir la meilleure SCPI ?

La pierre séduit de plus en plus les investisseurs, car ce type de placement permet de percevoir des revenus réguliers et en même temps de se constituer un patrimoine durable. Pour ceux qui ne disposent pas d’une somme suffisante pour acquérir un bien immobilier, ils peuvent se tourner vers les sociétés civiles de placement. Ces dernières revendent les parts de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Mais avec la pléthore de SCPI actuelle, laquelle choisir ?

Les différents types de SCPI

Une société civile de placement immobilier est une entreprise spécialisée dans les immobiliers locatifs. Selon sa vocation, elle peut louer des biens immobiliers à des professionnels ou même à des particuliers. Actuellement, on peut classer les SCPI en deux groupes.

• les SCPI de rendement

La SCPI de rendement propose un rendement élevé. Elle vise principalement les immobiliers d’entreprise (commerciaux et tertiaires) et la gestion est prise en charge par le prestataire. Les actifs sont de qualité et assurent une bonne rentabilité, souvent inaccessible en cas d’achat en direct en raison de leur coût. C’est d’ailleurs le choix par excellence pour avoir un complément de revenus régulier. Les loyers sont imposables tout comme les immobiliers classiques à l’impôt sur le revenu IR majoré des prélèvements sociaux.

• les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales investissent dans des logements neufs ou anciens destinés à être loués. L’objectif est de bénéficier des avantages fiscaux identiques aux biens immobiliers acquis en direct. Le rendement est moins élevé par rapport à celui d’une SCPI de rendement. Avec une SCPI pinel, la réduction d’impôt va de 12 à 21 % de la valeur d’achat, selon le nombre d’années d’engagement. En revanche, avec les SCPI Malraux, l’avantage fiscal varie entre 22 à 30 % du montant des travaux réalisés. Et avec une SCPI déficit foncier, les travaux de rénovation peuvent être imputés au revenu global.

SCPI à capital fixe et variable : quelle différence ?

Vous envisagez d’investir en scpi ? Il existe deux catégories de SCPI. Avec une scpi à capital fixe, la valeur du capital est fixée dans les statuts. Dès que le montant est atteint, elle ne pourra plus vendre des parts. Sur ce marché, l’offre est très large, mais les acquéreurs sont en nombre réduit. De la sorte, le prix peut fortement varier, voire baisser d’une manière drastique indépendamment des prix réels de l’actif immobilier sous-jacent. Par contre, les plus-values peuvent être conséquentes. Il faut cependant noter que ces scpi peuvent revoir à la hausse leur capital sous conditions.

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, il n’y a pas ce genre de spéculation, ainsi les prix ne changent pas même si la demande est importante. La valeur des parts est fixée par la société en tenant en compte de la valeur réelle du parc immobilier. Il est aussi possible de souscrire à tout moment des parts. Autre avantage : l’associé n’aura pas besoin de se démener pour trouver un acquéreur. C’est la société de gestion qui s’en charge.

Les critères de choix d’une SCPI

Puisque la sélection d’une scpi ne sera pas facile, avant de procéder à la recherche, vous devez déterminer vos objectifs et votre budget au préalable. Pour bénéficier d’une défiscalisation, misez sur une scpi fiscale. Par contre, pour percevoir des revenus complémentaires, privilégiez une scpi de rendement, puisque le versement des loyers se fait d’une manière régulière.

En outre, pour minimiser les risques, il vaut mieux se tourner vers des SCPI qui investissent dans des biens localisés dans des régions différentes. Avec un portefeuille diversifié, la vacance locative aura peu d’effet sur l’investissement. Les scpi les plus performants disposent également d’un report à nouveau assez important. Ce sont des liquidités obtenues via les revenus non distribués qui permettent d’anticiper d’éventuels travaux ou départ de locataire.

Par ailleurs, il faut se renseigner sur les indicateurs de performance, notamment le taux de distribution sur valeur de marché TDVM et le Taux de rendement interne ou TRI qui permettent d’avoir un aperçu de la performance générale de la SCPI sur le long terme. Enfin, le taux d’occupation doit être supérieur à 90 %. Ce chiffre indique le pourcentage du parc immobilier occupé et peut avoir un impact sur le rendement d’une scpi.

Les moyens pour investir dans une SCPI

L’investissement dans une SCPI permet de devenir associé de la société. C’est cette dernière qui s’occupera de l’acquisition, la gestion et la valorisation des biens immobiliers. L’investissement peut être réalisé de différentes manières.

• Au comptant

Le principe consiste à acquérir les parts de SCPI en direct auprès d’une société gestionnaire, une banque ou un assureur. L’inconvénient est que la fiscalité peut aller jusqu’à plus de 60 % et la valeur des parts est taxable à l’IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière.

• À crédit

Il est également possible de financer une partie ou la totalité de l’acquisition via un prêt. Les intérêts seront déductibles des revenus fonciers. Cependant, avant de vous accorder un crédit, la banque vérifiera votre solvabilité. Il vous faut en effet un dossier en béton pour optimiser vos chances.

• Via une assurance vie

Vous pouvez investir dans une SCPI via votre assurance vie avec un contrat multisupport. L’épargne investie et les revenus générés bénéficient des mêmes avantages fiscaux que l’assurance vie. Le taux d’imposition est donc réduit et vous avez le privilège d’acheter ou vendre des parts rapidement.

• Via un démembrement

Le démembrement est divisé en deux parties : l’usufruit qui permet à l’usufruitier de toucher des revenus réguliers et la nue-propriété qui permet d’acquérir les parts à prix très attractifs. Lorsque le délai fixé arrive à terme, le nu-propriétaire récupère sa propriété et touche les revenus.